Revés a las cláusulas abusivas

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Lo que todos los españoles intuíamos, al final ha quedado demostrado por la justicia europea, las clausuras que los bancos a las hipotecas son abusivas según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que con este paso le ha dado un varapalo a la legislación existente en España sobre ejecuciones hipotecarias, que así es como los bancos aprovechan para apropiarse de las viviendas de sus clientes en caso de cese del pago de la hipotecas. Este tribunal estima que la disposición transitoria que aprobó el gobierno de Mariano Rajoy en 2013 sobre los plazos de un mes de ejecución sobre la hipotecas es insuficiente ya que el plazo empieza a correr antes de avisar al afectado, por lo que los afectados en este caso no disponen de tiempo material para poder defenderse de la ejecución de la hipoteca por vías judiciales.

Desde hace un tiempo la banca española esta siendo investigada por los cláusulas abusivas que incluyen en las hipotecas, sobre todo las del suelo, cláusula que ya apareció en una sentencia del Tribunal Supremo que ya condenó a tres bancos a devolver esta cláusula. Bruselas ya se ha pronunciado pidiendo que se reintegre todo el dinero cobrado por aplicar estas cláusulas desde el inicio en el que el préstamos hipotecario fue solicitado.

En medio de esta controversia se ha sabido que el número de compras de viviendas ha sufrido un notable ascenso llegando a experimentar un 25, 8% de aumento respecto a hace un año, siendo el mes de agosto el que ha manifestado el mayor crecimiento respecto a cuatro puntos de los otro meses. Por comunidades autónomas Andalucía junto con Madrid y Cataluña fueron las que más experimentaron este crecimiento. En cuantía económica de la constitución de hipotecas sobre las viviendas fueron Madrid, Andalucia y Cataluña las comunidades donde más se pidieron. Las hipotecas con el tipo de interés variable fueron las más contratadas por los consumidores.

El Banco Central Europeo seguirá manteniendo los tipos de interés bajos

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Los movimientos de la Reserva Federal de Estados Unidos más la subida de sus tipos y los problemas económicos por los que está atravesando China, influye en el Banco Central Europeo el cual tiene que equilibrar las necesidades de Europa con las fluctuaciones en el mercado que causan los problemas internacionales anteriormente mencionados.

Una de las formas de equilibrar estas necesidades que ha adoptado el Banco Central Europeo es la de mantener los tipos de interés bajo, por lo que se seguirán moviendo entre un 0,15% y un 0,18% como actualmente. Esto es una enorme ventaja para los que ya tiene un préstamo hipotecario, que ven como con la revisión a estos tipos de su hipoteca consiguen cuotas más bajas de la misma, ahorrándose un considerable gasto al mes y así poder pasarlo más holgadamente.

Si este aún no es tu caso y estás mirando posibles viviendas y prestamos para poder financiarlas, verás que ahora las entradas son mucho más bajas.

Eso si, tenéis que tener en cuenta que vuestros diferenciales ( parte fija a la que se le suma el indice de referencia que encontramos en todas las hipotecas) serán muchos mayores cuando se produzca una hipotética subida del Euribor, que subir más tarde o más temprano subirá, y al ser hipotecas nuevas tienen una deuda pendiente mucho mayor por lo que sus cuotas experimentarán una subida bastante importante y que notaran vuestros bolsillos.

Por ello a la hora de buscar una hipoteca en este momento en particular por como se encuentra el mercado, deberás de buscar la hipoteca con el diferencial más bajo que encuentres, lo que hará que tu cuota sea cómoda y fácil de pagar evitando así que si los tipos de interés suben demasiado, no sea un problema importante para el pago de las cuotas. Así que busca entre todas los préstamos hipotecarios de las distintas entidades financieras que hay aquellos que tengan el diferencial más bajo.

CONSEJOS A TENER EN CUENTA ANTES DE SOLICITAR UNA HIPOTECA

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El solicitar un préstamo hipotecario es una de las decisiones más importantes y difíciles que se nos presentan en nuestra vida. A continuación vamos a dar unos consejos para que a la hora de pedir un préstamo tengas las cosas claras y te resulte más fácil de llevar la dinámica que conlleva el pedir una hipoteca. Ante todo solicita información a más de una entidad bancaria, no te conformes con visitar sólo un banco para solicitar una posible hipoteca, analiza las ofertas de los diferentes bancos y quédate con la que mejor te venga. También es verdad que en el banco en el que solemos tener nuestra cuenta conoce nuestra situación financiera, por lo que nos ahorra tiempo al solicitar la hipoteca pero aún así infórmate de lo que te pueden ofrecer otras entidades. Ante todo ahorra previamente y ten una buena entrada para comprar el inmueble que desees, debes de tener en cuenta que el banco sólo nos facilita un 80 por ciento del valor total del inmueble. Una opción si aún no has encontrado la casa que quieres comprar es la de ir directamente a los bancos. Por desgracia con todos los desahucios que ha habido, los bancos tienen una gran cartera de viviendas para vender a muy buenos precios. Infórmate previamente de todo lo que puedas sobre las hipotecas antes de solicitarla, aprende todas las clausulas que te puedes encontrar en los contratos de hipotecas, así podrás negociar con la entidad aquellas que encuentres abusivas. Pacta con el banco las comisiones de subrrogación y cancelación, esto te servirá en un futuro a la hora de cambiar las condiciones de tu hipoteca o si quieres cambiar de banco. Ante todo no firmes una hipoteca si no sabes que significan las diferentes condiciones que te puedes encontrar, como lo son los productos asociados a la hipoteca, los seguros de defunción, ingresar tu nómina en el banco donde pediste tu hipoteca, etc, intenta que no se aprovechen de ti metiendo en el contrato hipotecario condiciones de más como puede ser un seguro para posibles impagos.

CLAUSULAS ABUSIVAS EN HIPOTECAS

Finalidad del préstamo, esta cláusula establece que el titular del préstamo no podrá utilizar la vivienda hipotecada para el ejercicio de su profesión en un futuro si no es con el beneplácito del banco, teniendo en cuenta que las hipotecas se conceden a una media de 35 años a pagar es muy perjudicial para el titular del préstamo, no solamente el banco tiene la potestad de no dejar ejercer la profesión del titular sino que también puede vetar que la vivienda total o parcial como puede ser una habitación de la casa pueda ser alquilada.

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Fuero, en algunas hipotecas la entidad financiera impone a un determinado fuero a la hora de si se produce un litigio entre el cliente y la entidad, esto significa que si el cliente tiene su vivienda sobre la que pesa la hipoteca, por ejemplo en Girona, a la hora de interponer una demanda en contra de la entidad financiera esta tendría que ser en el lugar donde estime la entidad, por ejemplo en Barcelona capital. Intereses de demora, son aquellos que se dan cuando hay retrasos en el pago de las cuotas de las hipotecas, llegan a oscilar entre el 25 % y el 30 % de intereses, esta es una de las clausulas más abusivas que nos podemos encontrar en un contrato de hipoteca, si ya puede ser difícil hacer frente al pago de la hipoteca cada mes, más difícil se vuelve si hay que pagar un 25 o 30 por ciento más lo que hace poco posible que el deudor se pueda poner al día con la cantidad que debe. Cláusula suelo-techo, es la responsable de fijar los máximos y los mínimos en los tipos de interés a pagar por los titulares de la hipoteca, hacen que no se puedan beneficiarse de las bajadas que pueda sufrir el Euribor, es una cláusula abusiva en toda regla ya que la entidad financiera responsable de la hipoteca se beneficia de una forma ostentosa si los suelos y los techos son altos.

REQUISITOS QUE LOS BANCOS PIDEN A LA HORA DE OTORGAR UN PRESTAMO

Cuando vas a una entidad bancaria para pedir un préstamo hipotecario, este demanda una serie de requisitos para poder concederte el crédito. Lo primero que demandan es saber los datos del préstamo hipotecario, esto quiere decir que quieren saber cuanto cuesta la vivienda en cuestión, el importe del dinero que necesitas para la adquisición de la vivienda y el tiempo de amortización del préstamo.

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Es raro que te concedan un préstamo superior al 80% del valor de tasación de la vivienda, puede darse el caso pero en contadas ocasiones. Si lo que quieres es la subrogación de tu hipoteca, cambiar de hipoteca, sobre todo si tu hipoteca actual tiene cierto tiempo es más plausible que te lo concedan. También te piden los datos de la hipoteca, uso al que se destina la vivienda, la tipologia de la vivienda, esto quiere decir que si es un piso, una casa, un apartamento, etc. Si la vivienda esta destinada como segunda residencia el valor del préstamo que nos concedan o sea la financiación ser vera reducido en hasta un 60 o 70 por ciento del valor de tasación de la vivienda. Si en vez de adquirir una vivienda lo que queremos comprar es un local el porcentaje de amortización se reduce igual que el máximo de años para poder devolver el préstamo. Otro de los puntos que tienen en cuenta las entidades bancarias a la hora de dar el crédito son los datos personales del solicitante del préstamo. El estado civil, a que se dedica, el tipo de contrato que tiene con la empresa en la que trabaja, los ingresos que perciba, los gastos, el patrimonio en su haber. Si tu contrato laboral es indefinido tienes más posibilidades de acceder al préstamo que si lo tienes como temporal, el mismo caso pasa en los funcionarios que tienen más posibilidades de que se les conceda el préstamo que a los trabajadores de empresa privada. Normalmente la edad para terminar de pagar el préstamo no puede superar los 80 años.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

El préstamo hipotecario facilita el acceso a la vivienda que deseamos comprar. En este tipo de prestamos aparte de la garantía personal, el inmueble que queremos comprar queda afectado como garantía de pago del prestamos, esto hace que los tipos de interés sean más baratos que en otras modalidades de préstamos con menor garantía. El plazo de devolución del préstamo es más largo por lo que hay una mayor facilidad a la hora de pagarlo. Para escoger el tipo de préstamo hipotecario que más nos convenga hay que tener claro una serie de puntos. El importe del préstamo, para conocer el valor real del importe hay que tener en cuenta dos aspectos, el valor de tasación de la vivienda, hay que tasar la vivienda para saber si el precio que nos piden se ajusta a la realidad del mercado inmobiliario. Los ingresos, la cuota de la hipoteca no deberá de exceder al 30% de los ingresos del solicitante del préstamo. Plazo de amortización, es el tiempo que se establece en el préstamo para su devolución, estos plazos suelen ser dilatados, nos encontramos desde 5 años a más de 20 años, siendo la prioridad ajustar bien el importe del préstamo como el plazo para poder pagarlo con comodidad. Hay que buscar un equilibrio ya que si el préstamo se dilata mucho en el tiempo mayor serán los intereses que habrá que pagar. Tipo de interés, uno de los aspectos más importantes de un préstamo hipotecario, determina la cantidad que habrá que pagar a lo largo delos años, teniendo que decidir entre interés fijo, interés variable e interés mixto. En el interés fijo nos encontramos con un tipo de interés que permanece constante durante la duración del préstamo, aunque suban o bajen los tipos de interés en el mercado, el cliente siempre pagará lo mismo, el periodo de amortización máximo es de 15 años. Interés variable, periódicamente se actualizan los tipo se interés del mercado por lo que no quedan desfasados. El plazo de amortización de este préstamo es mayor, pudiendo ser de entre 20 a 30 años. Interés mixto, combina un periodo en el que el interés permanece fijo y otro variable que se ajusta al mercado.

Requisitos que nos tienen en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca

Si somos novatos a la hora de solicitar un préstamo para la adquisición de un inmueble o vivienda es normal que se tengan dudas. Hay que saber que el préstamo hipotecario es un producto por el cual, la entidad bancaria en donde lo solicitamos, nos permite disponer de la cantidad de dinero que necesitamos para comprar una vivienda o inmueble o para la rehabilitación de ambos.

El aval que pone el titular o titulares del préstamos para solicitarlo, es el inmueble o vivienda, que en caso de impago del préstamo pasaría a ser propiedad de dicha entidad financiera. Los bancos a la hora de conceder los préstamos hipotecarios nos exigen una serie de requisitos para poder acceder a ellos siendo la cuantía del préstamo inferior o igual al 80 por ciento del valor de tasación de la vivienda o inmueble y considerando que la cuota que se ha de pagar por dicho préstamo no supere el 35 por ciento de los ingresos netos mensuales de los solicitantes del préstamo.

No solamente tendrán estos requisitos en cuenta a la hora de conceder los préstamos hipotecarios, sino que a la vez harán un estudio de viabilidad  para poder determinar la capacidad de pago de los solicitantes. Nos pedirán una serie de documentos que deberemos de presentar a la entidad bancaria. Entre estos documentos se encuentran la última declaración de la renta, copia del contrato de trabajo, por supuesto, un informe de tasación de la vivienda más la comprobación registral de la vivienda o inmueble llamada nota simple. En caso de autónomos la última declaración del IVA y si trabaja por cuenta ajena las dos últimas nóminas.

El DNI o cualquier documento de identificación equivalente nos serán solicitado. Tendrán en cuenta si tenemos otros préstamos en otras entidades bancarias como también la relación del patrimonio que poseamos en el momento en el que solicitemos el préstamo. Para saber si tenemos algún impago pendiente accederán a la base de datos de RAI, en donde aparecen los deudores.

 

Hipotecas de interés variable

Cuando compramos una vivienda casi siempre optamos por contratar un contratar un crédito hipotecario ya que la gran mayoría de la población no puede hacer frente a la compra de la vivienda con dinero en efectivo, por tratarse de grandes sumas.

Al contratar este crédito tenemos la opción de hacerlo con interés fijo o variable, siendo el variable en España el más contratado. Esto se debe a que suelen salir más rentable para quien contrata la hipoteca. El interés variable se calcula cada seis meses en algunos casos y en otros cada año, según lo estipulado el contrato en nuestra hipoteca.

Para este calculo se tiene en cuenta el Euribor, que es el tipo medio de interés al que se prestan entre sí, los euros, los bancos europeos. Al Euribor, las entidades bancarias con las que se hacen las hipotecas, se le añade una pequeña cantidad  por ejemplo Euribor más 0,7, esta suele variar según la entidad bancaria y  las condiciones  en las que pactamos la hipoteca. Las condiciones óptimas para contratar una hipoteca a interés variable son que los tipos de interés sean bajos acompañados de una baja inflación, por lo que en economías que sean estables en sus mercados a medio y largo plazo, lo que suele durar en el tiempo una hipoteca, se dan más casos de hipotecas con interés variable. No siempre estas condiciones se dan en los mercados ya que estos pueden sufrir variaciones como  la subida de la  inflación conllevando este hecho a la subida en nuestras cuotas, al subir los intereses variables, por lo que es aconsejable tener en cuenta a la hora de escoger nuestra hipoteca, todas las variables que estas pueden sufrir a lo largo del tiempo.

También tenemos que tener en cuenta todas las hipotecas que nos ofrecen en el mercado y escoger la que mejor se adapte a nuestras necesidades y la que nos salga más rentable, por lo que es aconsejable estudiar con detenimiento todas las ofertas para llegar a la que más nos convenga.

Gastos a tener en cuenta al solicitar una hipoteca

A la hora de solicitar una hipoteca tenemos que tener en cuenta una serie de gastos que van unidos a la formalización de dicha hipoteca y que son ajenos a las entidades en donde solicitamos la hipoteca, esto quiere decir que somos nosotros quienes nos hacemos cargo de dichos gastos.

Se pueden dividir en dos los gastos de los que se hace cargo el comprador, nos encontramos con los gastos propios de la operación de compra venta y los gastos producidos por la obtención de la financiación ajena.

Dentro de los gastos propios de la operación de compra venta, están los gastos de comprobación de la propiedad, comprobamos que la titularidad de la vivienda y la disposición de uso de la misma sea la correspondiente a la persona que nos venda la propiedad por medio de certificados de escrituras, certificaciones registrales o catastrales. Gastos de notaría, el documento de escritura de la vivienda tiene que ser certificado a través de un notario, es un gasto importante dentro de la compra de una vivienda. Inscripción registral de la hipoteca, esta tiene que estar inscrita  en el registro de la propiedad. Impuestos de actos jurídicos documentados, este impuesto corresponde a la suma total de los capitales garantizados por el inmueble hipotecado. IVA o impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si es nuestra compra el iva va a cargo del comprador y la cuantía de este estará determinada por el tipo de inmueble de la compra, si el inmueble ha pertenecido anteriormente a otro propietario tendremos que hacer frente al impuesto de transmisiones patrimoniales.

Gastos de inscripción del inmueble, esta gasto proviene de la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad. Compra con hipoteca, engloba los gastos financieros de tasación de la finca y la comisión de apertura de la hipoteca. Escritura de hipoteca, al comprar una vivienda hay que realizar dos escrituras distintas, la escritura de de compraventa y la escritura de hipoteca donde queda reflejado la compra por nuestra parte con la entidad financiera.

Este es el momento, calcula tu hipoteca

La adquisición de una vivienda va generalmente unida a su financiación. La inmensa mayoría de la población debe de solicitar una hipoteca para poder hacerse cargo de la financiación de dicha vivienda o inmueble. A continuación voy a hacer un breve resumen de la clases de hipotecas que puedes encontrar, esta clasificación es en líneas generales y pueden diferir dependiendo del banco en se solicite dicha  hipoteca.

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Según la naturaleza de la hipoteca se pueden  distinguir entre hipotecas por subrogación de préstamo promotor; el promotor que  nos vende la vivienda tiene una acuerdo con un una entidad bancaria, la cual es la que nos concede la hipoteca, en este caso no se puede elegir la entidad bancaria sino que es impuesta,  si no estamos de acuerdo con las condiciones impuestas por la promotora siempre podemos cambiar de entidad bancaria por medio de la subrogación de la parte deudora; esto es a grandes rasgos cambiar de entidad nuestra hipoteca, generalmente las entidades bancarias con las que hacemos el cambio nos ofrecen la opción de hacerse cargo de los gastos de penalización por cancelación de nuestra anterior hipoteca.

Si ya tenemos una hipoteca y queremos pedir otro préstamo, podemos reunir los pagos de dichos prestamos en una única cuota, a esto se le denomina unificación de deudas. Hipotecas inversas; este es un producto financiero ofrecido a personas de la tercera edad, esta persona vende su casa al banco por una cantidad que percibirá todos los meses hasta la hora de su muerte, haciéndose el banco titular del inmueble una vez que haya fallecido la persona que solicitó dicha hipoteca.

Hipotecas en dividas y multidivisas; es un tipo de préstamo hecho con una divisa distinta al euro, el tipo de interés varia según la variación en el país de la divisa en la que hemos solicitado nuestro préstamo, es un tipo de hipoteca muy arriesgado debido a las fluctuaciones existentes en los diversos mercado por lo que no es muy recomendable a la hora de obtener financiación.