¿Qué es la novación de hipoteca?

La novación es un término que se refiere a cualquier cambio que queremos hacer en nuestra hipoteca, sin que ello implique que cambiemos de banco, como ocurre en la subrogación, que en realidad es un tipo de novación.

 

El cambio en las condiciones de la hipoteca no se puede hacer en unos minutos, ya que es un documento que ha pasado por un notario, registro de la propiedad, etc., por lo la modificación no es fácil y además es cara.

 

En la novación podemos cambiar el tipo de interés, el plazo de la hipoteca, el importe, la divida, etc., siempre de acuerdo con nuestro banco, ya que sólo podemos hacer una novación si llegamos a un acuerdo con él, regla que sólo se puede romper en caso de subrogación.

 

La novación más frecuente en nuestros días es la que se hace para ampliar el plazo de la hipoteca y por lo tanto pagar menos dinero todos los meses. También es frecuente cambiar el importe que nos queda, ya que se suelen hacer ampliaciones de hipoteca para poder pagar otros préstamos.

 

La novación no es gratis, lo cual puede ser un problema si lo que queremos es ampliar el plazo para poder pagar la hipoteca. Se calcula que para una hipoteca media, el costo de la novación supera los 1000€, un importe que se puede triplicar si lo que queremos es ampliar nuestra hipoteca, ya que en ese caso hay que hacer una nueva tasación.

 

Los gastos hacen que no se pueda hacer una novación sin hacer cálculos, ya que como ves nos puede salir muy cara, sobre todo en el caso en que la hagamos para ampliar el plazo de la hipoteca. Y es que si no tenemos dinero para pagar todos los meses, menos vamos a tenerlo para pagar los gastos de la novación.

Pedir una hipoteca hoy

La crisis ha hecho que el número de hipotecas descienda de forma drástica. Por un lado, nadie tiene dinero para poder pagar una hipoteca, y por otro los bancos no las dan, y si lo hacen ponen unas condiciones tan malas, que no merece la pena.

 

Si vas a pedir una hipoteca, tienes que saber que los tiempos en los que los bancos se conformaban con la vivienda que ibas a comprar como garantía ya pasaron. Ahora no te van a dar la hipoteca a nos ser que tengas avalistas o algún bien con el que avalar.

 

Esto te lo digo por experiencia, ya que un amigo estuvo preguntando para comprar una segunda vivienda con su pareja. Entre los dos ingresaban algo más de 1.500€ y la hipoteca no pasaba de 80.000€. Para dársela le pedían un piso que mi amigo tiene en propiedad.

 

Además, los diferenciales son de escándalo. Si hace años la norma era conseguir diferenciales que bajaban del 1%, ahora lo normal es que todos pasen del 2%. Por si el diferencial fuese poco, para poder tenerlo tenemos que contratar un montón de productos del banco.

 

Esto hace que aunque el diferencial sea “bajo”, al final estemos pagando casi lo mismo que si el diferencial fuese alto, ya que hay que hacer frente a los recibos de los seguros, a las aportaciones del plan de pensiones o a los gastos con la tarjeta.

 

Si por cualquier causa, no podemos asumir alguno de estos gastos, el diferencial sube y la cuota de la hipoteca también, con lo cual podemos vernos inmersos en una espiral que termine con el impago de varios recibos.

 

¿Firmaría una hipoteca hoy? No, a no ser que tuviese unos ingresos altos y muy seguros, o que la casa que compre esté a un precio tan bajo que en caso de problemas pudiese venderla de inmediato y liquidar la hipoteca.

Coste real de la hipoteca

Cuando pedimos una hipoteca, nos solemos fijar en lo que pagamos todos los meses, pero dejamos de lado otros costes fijos con los que hay que contar, ya que suponen otra carga todos los años, que puede suponer que pasemos un par de meses muy malos.

Cuando hablo de otros costes fijos me refiero a los seguros de vida y de hogar que los bancos nos colocan, normalmente a precios abusivos, ya que en el mercado se pueden conseguir seguros con mejores coberturas y un menor precio.

El seguro de vida es el peor de los dos. Si somos jóvenes empezaremos pagando muy poco, pero a medida que nos hacemos mayores el precio sube mucho. Así, podemos empezar a pagar 100€ para terminar pagando 400€.

Este problema es mayor en las hipotecas que se firman a 40 años, ya que se amortiza muy poco capital, por lo cual no podemos rebajar las cantidades del seguro de vida de manera drástica, como ocurriría en una hipoteca a 10 años, por ejemplo.

El seguro de hogar también es otro coste que tenemos que tener en cuenta. No sube tanto como el seguro de vida, pero es más caro que éste, y puede llegar a ser muy caro si nuestra casa tiene un valor alto.

Además, en el caso del seguro de hogar no caben trucos como declarar un valor del continente muy bajo para pagar menos, ya que en caso de siniestro grave podríamos tener muchos problemas ya que la aseguradora nos pagaría muy poco.

De esta forma, cuando calcules lo que te va a costar la hipoteca mete los importes de los seguros de vida y de hogar, y habla con el banco para ver si te los pasan en meses distintos para no tener problemas de pago, ya que la suma de la hipoteca y de ambos seguros puede ser demasiado elevada para poder pagarla.

El problema de las hipotecas en 2013

El mercado hipotecario e inmobiliario ha sido uno de los más golpeados por la crisis económica que esta asolando España, con el estallido de la burbuja, este mercado se contrajo hasta dimensiones tan pequeñas que no alcanzaba hace décadas.

El exceso de oferta de viviendas es una preocupación tanto para los bancos que tienen su propiedad como para el ejecutivo nacional, que constituirá el “banco malo” con el fin fundamental de dar salida a todo ese stock de viviendas que existe a lo largo y ancho de la geografía española.

Conseguir hipoteca, se ha vuelto en algunos casos, misión imposible, debido fundamentalmente a la mala situación de las entidades financieras y con ello la reducción del crédito, dichas entidades son mucho más conservadoras a la hora de prestar dinero para adquirir inmuebles de inmobiliarias o particulares.

La alternativa más tangible y fácil para comprar una vivienda en este 2013 es acceder a las ofertas de viviendas que tienen en propiedad las diferentes entidades bancarias, quienes incluso han creado inmobiliarias propias. En estos casos, conseguir un préstamo hipotecario se vuelve mucho más fácil, debido a la necesidad de los mismos bancos de conseguir monetizar tanto activo inmobiliario.

Esperamos que este artículo haya sido de tu interés.

Cosas que hay que tener en cuenta antes de contratar una hipoteca

Contratar una hipoteca es algo que hay que hacerlo a día de hoy detenidamente, examinando diferentes términos y factores que pueden ayudarnos o hacer que nuestra situación empeore, es por esto por lo que hay que tomar la decisión correcta estudiando las diferentes ofertas de crédito que nos ofrecen las sucursales bancarias.

En primer lugar una persona debe pedir asesoramiento en su entidad bancaria dejando bien claro hasta que cifra puedes llegar a financiar sin que tu economía vital se vea desestabilizada. En algunas ocasiones los bancos suelen ofrecer hasta un 80% del valor total de un inmueble, después de haber examinado algunos factores como las garantías adicionales que ofrece el hipotecado, si se trata o no de la vivienda en la que va a residir o si es la primera hipoteca que usted va a contratar.

Otra de las cosas que debe de tener en cuenta es el plazo del pago total de la hipoteca, a mayor plazo las cuotas serán más inferiores pero debes de tener en cuenta que el interés será mucho mayor.  Fijar una moneda a la hora de contrar tu hipoteca es algo esencial, de otra forma quedarás expuesto a la fluctuación que sufre día a día los cambios de divisa en el mercado.

Que es el IRPH?

El IRPH (Índices Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un porcentaje que utilizan los bancos o cajas financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas que tienen un tipo de interés variable.  El Banco de España publica mensualmente los diferentes índices por una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario  las cual son inscritas por los bancos y cajas financieras.


Los tipos de IRPH:

  • El Euribor (el más usado).

El Euribor sustituyó al antiguo Mibor (el que aun rige a las hipotecas dadas antes del 1 de Enero del 2000).

  • Ceca.

Tiene un promedio mensual aglutinado tanto del precio de los préstamos hipotecarios  como el de los préstamos personales que se ofrecen en las cajas de ahorro.

  • IRPH de bancos.

Con este se mide los préstamos de tres años concedidos por estas entidades.

  • IRPH de Cajas de ahorro.

Es muy parecido al anterior, pero en este caso se calculan según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.

  • El tipo medio IRPH del Conjunto de Entidades crediticias.

Usa el mismo tipo de índice que los dos anteriores tanto del IRPH de bancos como el de las Cajas de Ahorro y las demás entidades financieras.

La elección de uno de estos como índice referencial lo convierte en un indicador para las hipotecas a tipo de interés variable y de acuerdo al que se va a revisar el interés del préstamo de la hipoteca cuando llegue su tiempo.  Y aunque e Euribor es el más usado en todo España aún muchas entidades usan otro tipo de índice.

El IRPH Euribor

El Euribor es el principal índice de referencia que se usa oficialmente para la fijación de los tipos de interés de la hipoteca. Está definida además como la media simple de todos los tipos de intereses diarios los que se aplican en las operaciones cruzadas con el plazo de un año en el mercado de los depósitos interbancarios de la Unión Monetaria, entre los bancos y las cajas financieras con un alto nivel de negocio.

Con mayor regularidad el Euribor es el tipo al que casi todas las entidades financieras presentan entre sí dentro del mercado interbancario del Euro. Este se calcula a partir de todos los precios de la oferta de los préstamos que se efectúen entre los principales bancos de Europa.

Éste tipo de índice remplazó al Mibor por haber entrado a la Unión Europea y de esta manera traspasó las competencias del Banco de España hacia el Banco Central de Europa.

El Análisis de las hipotecas con el IRPH Euribor

Casi todas las hipotecas de los tipos variables se hacen con el Euribor porque este índice se encarga de registrar las menores fluctuaciones  en lo que dure el préstamo de la hipoteca.

Por esta razón es muy importante que se siga la evolución de este índice y sus respectivas fluctuaciones por año las que se hacen mensualmente para revisar los tipos de tipo variable, fijando así las cuotas mensuales de amortización de todos los préstamos durante un año.

HIPOTECAS DE CAJA ESPAÑA

Las hipotecas de la Caja España están conformadas por tres tipos de préstamos e hipotecas que son de las más beneficiosas del mercado español. Estas son:

 


 

  1. La hipoteca Net Fidelis.
  • Puede tener hasta un 80% del valor de tasación o el valor de la escritura de la vivienda.
  • El importe mínimo es de 50,000 euros y un máximo de 300,000 euros en función del IRPF o del importe de la nómina o tu pensión.

Sus tipos de interés:

  • El primer año tiene un tipo fijo desde 3%.
  • El resto del préstamo puede variar desde el Euribor anual + el 1,75%.
  • Las revisiones anuales se efectúan sin redondeo.

Sus comisiones:

  • La comisión de apertura a pagar es de 0% para clientes nuevos o los que se cambiaron de entidad y además para los que contraten el seguro de protección de pagos. Los demás tienen que pagar un 0,50%.
  • No se cobra comisiones de amortización o cancelación anticipada.
  • Sus comisiones por desistimiento o subrogación por otro banco o caja es de 0,50% sobre el capital subrogado si se produce durante los cinco primeros años del préstamo. Y el 0,25% sobre el capital subrogado si se produce después de los cinco primeros años del préstamo.

Otras ventajas.

  • En las hipotecas de la caja de España tu familia quedará protegida y tranquila al saber que el préstamo quedará totalmente cancelado si falleces habiendo contratado el seguro de amortización.
  1. La hipoteca Net Futuro.

Con este tipo de hipoteca tendrás garantías de vivienda habitual hasta el 80% del valor de la tasación del valor de la escritura de tu vivienda y en la garantía de la vivienda no habitual podrá obtener hasta un 60% del valor del mismo valor mencionado en la garantía de vivienda habitual.

Tipo de su interés.

  • Es primer año pagarás desde un 3,50%.
  • El resto de lo que dure el préstamo variará de acuerdo al diferencial del Euribor desde un 2,30%.

Sus comisiones:

  • No se paga comisión de apertura.
  • No se paga amortización y cancelación anticipada.

Sus requisitos:

Los requisitos de la Net Futuro de las hipotecas de la caja de España son las siguientes:

  • Una nómina, pensión o seguros domiciliarios en la entidad o mantener saldos altos en la cuenta superiores a 2,000 euros y no inferior al 1% del capital concedido en el préstamo.
  • Debes mantener los siguientes seguros contratados con una compañía que pertenezca al grupo de la entidad, entre estos tenemos:
  • Seguro de vida de amortización del préstamo por un capital mínimo equivalente al saldo del préstamo.
  • Seguro de hogar por importe mínimo del valor de la tasa hecha a la vivienda.
  • Debes realizar aportaciones anuales netas a un plan de pensiones o seguro de ahorro de jubilación por un importe mínimo a 600 euros y no inferior al 0,50% del capital del préstamo.
  1. La hipoteca Net Portal Inmobiliario.

Si adquieres una de las viviendas del Portal Inmobiliario de las hipotecas de la Caja de España te beneficiarás grandemente.

Sus ventajas:

  • Pagarás el interés del Euribor + 1%.
  • Tendrás un financiamiento de hasta el 100% sobre el precio de la adquisición y en adición los gastos de la compra.
  • La comisión de la apertura es de 0,50%.
  • Tendrás hasta 40 años para pagar tu casa, y tienes que tener como máximo 80 años al terminar de pagar tu préstamo.

COMPRA DE UNA VIVIENDA

Existen muchos consejos capa la compra de una vivienda de manera más sabia y a la vez llevándote muchas ventajas.


  1. Debes poner tus finanzas en completo orden.

Para la compra de una vivienda debes evaluar la capacidad de endeudamiento que tienes en los bancos o cajas financieras en cuanto a préstamos, por supuesto tiene que estar situada sobre la base de tus ahorros acumulados y también en base a tus gastos efectivos actuales, o futuros.  El tener tus expectativas y tus cuentas claras te ayudará a realizar una mejor inversión de tus recursos de acuerdo a tus posibilidades.

  1. Debes tener familiaridad con las hipotecas.

Este es uno de las cosas más importantes para la clara investigación de los préstamos hipotecarios que ofrecen los bancos y las cajas financieras, debes encontrar lo que mejor te convenga y después debes negociar el préstamo hipotecario que mejor se adecue a lo que desees. Debes decidir que tipo de interés deseas si fijo o variable, también debes evaluar que tipo de los tipos variables te convienen, los posibles incrementos que puedas tener en tus cuotas mensuales con el correr del tiempo.

  1. Debes aprender a trabajar con las agencias inmobiliarias.

Los agentes inmobiliarios muchas veces se preocupan más por los intereses de los vendedores por lo que aumentan el precio de venta excesivamente para obtener mayores beneficios. Así que mucho cuidado, es mejor que aclares que tienes conocimiento de esto y que te ofrezcan ofertas y alternativas para hacer la compra de una vivienda que se adapte mejor a ti.

  1. Debes buscar la casa.

Tendrás por parte de una Agencia Inmobiliaria una lista enorme de ofertas de casa en venta para ser evaluadas. También puedes conseguirlas en anuncios clasificados de los diarios, revistas y prensa local, el Internet también es un gran recurso para ver las ofertas más recientes de la compra de una vivienda con las características que buscas en ella. También algo muy bueno que puedes hacer es buscar en los vecindarios que te gustaría vivir por casas que estén en venta, hay muchos carteles gigantes con teléfono para que puedas hacer una entrevista y una muestra de la casa.

  1. Debes seguir las asignaciones previas en relación con las ofertas.

Tienes que seguir los consejos para la compra de una vivienda, evalúa lo mejor posible todos los pros y los contras de cada oferta que se te presente y después decídete por la mejor opción.

  1. Debes hacer una oferta.

En el caso de que hagas una oferta ten en cuenta que debes estar seguro de la obtención del préstamo hipotecario que corresponde. Todas las entidades financieras exigen una tasación de las viviendas, recuerda que tu préstamo solo cubrirá el 80% de todo el valor que se te pida para la compra de una vivienda, también hazle la inspección técnica de la casa y antes de que firmes el contrato asesórate por algún experto sobre lo que te ofrecen para firmar.

  1. No dejes todo para el último momento.

A medida que avanza el tiempo del cierre del plazo para hacer el contrato y la escritura debes estar seguro de la obtención de la vivienda, los compromisos del vendedor (cargas registrales, pagos de reparaciones) y con tu banco o caja financiera (los pagos del préstamo, las cuotas, el interés, etcétera).

Comparadores de hipotecas

Comparador.com es una herramienta Web para comparar hipotecas y cuentas Online, este servicio pertenece al grupo Bankinter y tiene como objetivo mostrar los mejores servicios financieros del tipo hipotecas, cuentas y existe una tercera opción que es la de comparar depósitos, dichos productos financieros corresponden a importantes entidades bancarias en España y Comparador permite a los usuarios gracias a esta herramienta obtener información de manera que sea posible elegir la mejor opción a criterio de cada uno y finalmente contratar el mejor producto de acuerdo a las características del mismo, para usar la herramienta en cuestión no es necesario registro, la página es muy amigable y bastante directa con respecto al uso que le podemos dar.

Una de las cosas que se destacan de Comparador.com es que el diseño del sitio es muy simple, navegable y nos permite acceder a los recursos para comparar hipotecas y cuentas Online, como ya mencioné antes, podemos realizar comparativas de hipotecas, cuentas y depósitos lo cual es muy sencillo teniendo en cuenta que en la página se encuentran en portada las tres opciones listas para ser usadas. Un detalle interesante es que en Comparador no es necesario ingresar datos a un formulario pues al acceder al enlace del producto que nos interesa veremos ya una lista de hipotecas, cuentas o depósitos de acuerdo al servicio elegido. Sin embargo Comparador cuenta con unos filtros de búsqueda los cuales nos permiten personalizar, cambiar datos y aplicarlos de manera que veamos resultados mucho más cercanos a lo que buscamos en hipotecas por ejemplo.

En Comparador.com Los resultados obtenidos se aplican como ya había explicado líneas arriba corresponden a productos ofrecidos por una importante cantidad de entidades bancarias, con respecto a los filtros de búsqueda podemos notar que ya sea para comparar hipotecas, cuentas o depósitos estos cambian, son diferentes aunque se muestran mediante una interfaz muy similar pero con opciones distintas obviamente por tratarse de servicios bancarios diferentes, si se diera el caso de elegir y decidir contratar una hipoteca u otro servicio visto en Comparador lo que el sitio ofrece es la posibilidad de ver información y detalles del producto en cuestión, es posible acceder a enlaces para realizar consultas o ir directamente a la página Web  de la empresa donde se ofrece el producto.

Comparador.com muestra los filtros para buscar servicios mediante un menú ubicado en la parte lateral del sitio, en la misma ubicación podemos acceder a un apartado para ver información sobre los criterios que se muestran en las búsquedas, en la parte baja de la página veremos además de la comparativa de hipotecas y cuentas Online, una breve u clara descripción del producto en cuestión. Una opción que Comparador ofrece a los usuarios es la de comparar hipotecas y demás productos de acuerdo a la entidad bancaria, vemos un amplio listado en el menú lateral de la página. Ubicamos además en la parte baja del sitio una lista de enlaces para ver información acerca de esta herramienta, acceder a un simulador de rentabilidad

HIPOTECAS DE IBERCAJA

Las hipotecas de  Ibercaja están divididas en dos tipos de hipoteca; estos son el Tipo Fijo y el Tipo Variable.

 


 

Tipo Fijo de las hipotecas de  Ibercaja

  1. Hipoteca Tipo Fijo.

Este es el préstamo que se recibe para adquirir una vivienda y se paga la misma cuota todos los meses hasta que se pague toda la deuda.

Sus ventajas:

  • Te da una total seguridad de que la cuota mensual no variará nunca, y sabrás desde el primer momento cuanto te costará tu préstamo en total.
  • Tendrás blindaje ante los posibles incrementos de los intereses. El interés de tu préstamo estará pactado desde la primera operación y se mantendrá invariable.
  1. Hipoteca Inversa.

Este es el mejor tipo de las hipotecas de  Ibercaja ya que si eres mayor de 75 años y eres propietario de la vivienda en que resides puedes tener un préstamo hipotecario especial y sin tener que venderla puedes gozar de buenos ingresos. De acuerdo al valor de tu vivienda se te concederá un importe y tu mismo decidirás como recibirlo si todo en una sola vez o en cuotas mensuales, esto puede ayudarte a cubrir tus gastos diarios, tu salud, entre otros.

Sus ventajas:

  • Este préstamo te permite seguir viviendo en tu propia casa y cubrir tus gastos.
  • El tipo de interés es fijo para todo lo que dure la operación.
  • Recibirás inmediatamente las cuotas mensuales al siguiente mes de haber formalizado la hipoteca.

 

Tipo Variable de las hipotecas de  Ibercaja

  1. Hipoteca Variable.

Este tipo de préstamo tiene un período fijo inicial y después se adapta a los cambios de los tipos del mercado.

Sus ventajas:

  • Este tiene un interés variable que te asegurará que tus cuotas mensuales se adaptarán a los tipos del mercado en todo momento.
  • Al inicio tendrás un período fijo para evitar condiciones en tu contra, y así puedes pasar la primera fase de la hipoteca más tranquilo.
  • El financiamiento puede ser de hasta 100% del valor de la tasación del inmueble y lo puedes pagar hasta en 35 años.
  1. Hipoteca Bonificada súper plus mixta 5/10 años.

Este es un novedoso préstamo de las hipotecas de  Ibercaja cuyo interés se determina por un período fijo inicial de 5 o 10 años y el resto de lo que dure el préstamo se adecua a los tipos de mercado, además puedes beneficiarte con muchas bonificaciones.

Sus ventajas:

  • Inicias con un tipo de interés fijo y posteriormente terminas con uno variable.
  • Tendrás facilidades de préstamo para momentos difíciles del mercado, por lo que tu préstamo puede tener cinco o diez años de préstamo fijo.
  • Las cuota mensuales de tipo fijo durante largo tiempo, son mejores y superiores a las condiciones de los préstamos de tipo fijo.
  1. Hipoteca IRPH

Este tipo de las hipotecas de  Ibercaja financia la compra de la vivienda a personas físicas, que tienen como referencia al IRHP por lo que las cuotas del préstamo son más estables en los períodos fluctuantes del mercado.

Sus ventajas:

  • Tendrás estabilidad en tus cuotas mensuales.
  • Tendrás la posibilidad de hacer pagos mensuales, trimestrales o semestrales.