Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas al 100% y a 40 años

Los principales bancos españoles han vuelto a ofrecer créditos hipotecarios en los mismos términos que lo hacían antes de la crisis con el objetivo de descargar su cartera de pisos, según un artículo del ‘Financial Times’.

Y esto por la prisa que tienen para eliminar de sus carteras y balances la cantidad de viviendas que han tenido que embargar durante la crisis.

En concreto, asevera que algunas entidades como el Banco Santader, el BBVA o Caja Madrid están ofreciendo hipotecas por el 100% del valor de la vivienda y a 40 años, lo que supone los mismos términos que se ofrecían antes del estallido de la crisis.

De hecho, ‘Financial Times’ asegura que la entidad presidida por Emilio Botín está ofreciendo este tipo de hipotecas a través de su unidad Altamira Santander Real Estate, la sociedad inmobiliaria del Banco Santander.

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Hipoteca Compra tu casa con BBVA

La  hipoteca “Compra tu casa con BBVA”, va dirigida a la financiación de las viviendas comercializadas en el portal inmobiliario del Banco donde Ud puede obtener la financiación para cubrir el 100% del valor de la vivienda que se ofrece en el portal.

Esta posibilidad de financiar el 100% del valor de la vivienda es una ventaja que se presenta en forma casi exclusiva para aquellas hipotecas contratadas para financiar la compra de un inmueble en poder de una entidad bancaria.

Este préstamo devengará un tipo de interés variable referenciado al Euribor, que según informa la entidad, será de Euribor + 0,95%. Esta hipoteca, sin embargo, podrá ser obtenida abonando el primer año un tipo de interés fijo del 3,50%, (antes el 3,00%).

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Hipotecas que financian el 100%

Aunque se habían convertido en una especie rara, casi en extinción, cada vez más entidades conceden una financiación por el 100% del inmueble. Este producto se prevé, en general, para las propias viviendas que tienen en cartera, pero en plena crisis es una de las peticiones ineludibles por parte de compradores deseosos de acometer la mayor inversión de su vida. Para muchas parejas o solteros, afrontar la compra de un piso es misión imposible, ya que no disponen de las solicitadas y cuantiosas entradas (por lo general, un 20% del valor del piso). La solución pasa por encontrar una entidad que financie la casa en su totalidad. Este tipo de préstamo permite asumir la adquisición de una vivienda, aunque a costa de soportar condiciones más duras que en los préstamos tradicionales: requisitos de vinculación, avales y contratación de numerosos seguros. Los tipos parten de Euribor más 0,50%.

Lo primero que conviene conocer es qué cuantía total financia el préstamo y, en el caso de que ascienda al 100%, confirmar con exactitud a qué se refiere. Hay que tener en cuenta que el banco o caja de ahorros toma como referencia la totalidad del importe del valor de tasación, no la cantidad que abona el comprador. Las propias entidades solicitan la tasación sobre el piso, que en general encargan a sociedades de valoración independientes, pero con las que tienen firmados convenios de colaboración. Estos tasadores fijan el coste del piso que se desea financiar, en función de criterios técnicos y de mercado.

Puede ocurrir que el valor de tasación no coincida con el del precio de venta del inmueble, bien porque sea inferior o superior. En etapas de bonanza económica y de “boom” inmobiliario, era habitual que las tasaciones superaran los precios de venta solicitados por los vendedores. Sin embargo, ante el desplome de los precios, es común encontrar situaciones contrarias: en su mayoría, las tasaciones no son tan elevadas como el precio solicitado por los propietarios. El cliente debe saber que su entidad le financiará la cantidad expresada en el informe de tasación y no la cuantía que exija el vendedor. Para que la operación llegue a término, será necesario negociar con el propietario la bajada hasta adecuar ambos importes. Mostrarle el informe de tasación puede ser de utilidad para conseguir el descuento necesario.

Requisitos exigidos

Una vez solucionado el problema del valor real de venta y de tasación, conviene saber que, en general, las hipotecas que financian hasta el 100% del inmueble tienen una serie de condiciones:

  • Se dirigen a jóvenes con edades máximas de hasta 35 años. Esto implica que el plazo de amortización puede ser elevado: hasta 35 ó 40 años.
  • Antes de conceder esta hipoteca, los bancos y cajas de ahorros realizan un estudio exhaustivo sobre la solvencia de los titulares. Exigen dos o tres últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la Renta y extractos de los movimientos más recientes en cuentas corrientes. También calculan que los solicitantes del préstamo no vayan a dedicar más de un 35%-40% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota.
  • Para poder financiar el 100% del valor del inmueble, casi la totalidad de los bancos solicitan la domiciliación de la nómina y los recibos. De esta forma, intentan asegurar la vinculación del cliente con la entidad.
  • Exigen un seguro de vida, que se encargaría de asumir la deuda pendiente en caso de fallecimiento del titular. Este seguro oscila entre 600 y 1.000 euros anuales para una persona de 35 a 40 años.
  • Cada vez más, las entidades piden un seguro de protección de pagos, que abonaría las cuotas del préstamo en caso de que sus titulares quedaran en paro. Este seguro supone entre un 1,5% y un 2% del importe solicitado. Si se pide financiación por valor de 200.000 euros, el seguro de protección de pagos puede costar en torno a 3.000 euros.
  • También obligan a suscribir un seguro de hogar, cuya cuantía oscilará en función de las condiciones de la vivienda (metros cuadrados, ubicación, etc) y del contenido que se desee asegurar. Según un estudio de Línea Directa, los inmuebles en España se aseguran por precios medios de 450 euros anuales.
  • El requisito ineludible que debe cumplir el comprador de una vivienda que quiere financiar el 100% del inmueble es presentar un aval. Debe contar con una persona, un bien (mueble o inmueble) o una acreditación que certifique la solvencia de la operación y, por lo tanto, garantías de pago en el caso de que el titular no pueda hacerlo. El aval o avalista debe formar parte del contrato de préstamo y, a efectos prácticos, se convierte en cotitular y corresponsable en caso de impago. Es decir, si el titular principal no puede abonar las cuotas, éstas se le exigirán al avalista. Lo habitual es recurrir a familiares cercanos, como padres o abuelos. Con sus ingresos y propiedades inmobiliarias, las posibilidades de éxito de la operación cuando se cuenta con esta figura son altas. En el caso de las hipotecas al 100%, si se carece de avalista, no es fácil conseguir la aprobación del préstamo.

Si bien la situación económica está más que difícil, y las entidades han cerrado el grifo de la financiación, todavía existen bancos y cajas de ahorro que financian hipotecas al 100%.

En términos generales, estas propuestas se encuentran restringidas a las ofertas de inmuebles de propiedad de las entidades que otorgan la financiación.  En los últimos tiempos no sólo vimos como el Euribor retomó la senda alcisita sino también el incremento de la tensión en el mercado interbancario provocó ciertos  aumentos en el diferencial.  La que parece ir ganando la batalla es la lucha en contra de la implementación de suelo hipotecario.

Hipotecas que se encarecieron en 2011

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Debido a  la crisis, los bancos españoles están cada vez más interesados en ingresar capital y menos en ofrecer préstamos e hipotecas, y es por eso que desde final del 2010 no han parado de subir los intereses y endurecer los requisitos de contratación de hipotecas.

Así os dejamos algunos  cambios en hipotecas :

  • Hipotecasa DB deDeutsche Bank sube su interés fijo inicial de 2,25% a 2,45% y el interés variable de Euribor + 0,65% a Euribor + 0,90%
  • Hipoteca Premier 35 de Barclays sube su interés inicial fijo de 2,50% a 2,75% y su interés variable de Euribor + 0,49% a Euribor + 0,69%
  • Hipoteca fija de Banc Sabadell sube su interés de 6,60% a 6,70% para sus hipotecas a 25 y 30 años
  • Hipoteca Edicta de Caja Segovia (Hipofinca) sube su interés de Euribor + 0,15% a Euribor + 1% y añade: un interés mínimo o suelo del 2% y una comisión de estudio del 0,3%
  • Hipoteca Fácil BBVA (Hipofinca) sube su interés fijo inicial de 2,25% a 2,50%
  • Hipoteca Incavesa de CajaCanarias (Hipofinca) sube su interés variable de Euribor + 0,35% a Euribor + 0,75%
  • Hipoteca Bankinter (Hipofinca) sube su interés variable de Euribor + 0,20% a Euribor + 0,45%

Cabe destacar la subida de las hipofincas o hipotecas que financian la compra de pisos de los bancos, que siguen subiendo a pesar de que las entidades tienen una verdadera necesidad por deshacerse de ellos. Aunque la subida más importante es sin duda la de la hipofinca de Caja Segovia, que hasta ahora ostentaba el diferencial más barato y ha encarecido notablemente varias de sus condiciones.

Si quieres conocer cuáles son las hipotecas que mantienen las mejores condiciones en el mercado este mes, puedes consultar nuestro proximo  ranking de hipotecas más baratas.