BBVA y Cajamar eliminan cláusulas de “suelo” en sus próximos préstamos hipotecarios

bbvaHace pocos días un Juzgado No. 2 de lo Mercantil de Sevilla señalaba como desmesuradas las cláusulas contenidas en los contratos de préstamos hipotecarios que establecen un “suelo” al momento de revisar los intereses que afectarán los pagos de la hipoteca y obliga a tres instituciones bancarias a eliminarlas. La sentencia afecta al BBVA, Cajamar y Caixa Galicia.

Bancos y Cajas se han sentido aludidas y ya entidades como BBVA y Cajamar anunciaron que borrarán “suelos” y “techos” en los nuevos contratos de hipotecas.

Rafael García Carrellán, el letrado que adelantó reclamo, declaró  que la sentencia tiene efecto desde el 11 de febrero, a partir de esta fecha no se podrá aplicar dichos límites a los nuevos préstamos hipotecarios. Después de la fecha indicada se inició un plazo de 60 días para que la sentencia pueda aplicarse a los contratos pactados antiguamente. Esto es a partir del 11 de abril.

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Hipotecas que financian el 100%

Aunque se habían convertido en una especie rara, casi en extinción, cada vez más entidades conceden una financiación por el 100% del inmueble. Este producto se prevé, en general, para las propias viviendas que tienen en cartera, pero en plena crisis es una de las peticiones ineludibles por parte de compradores deseosos de acometer la mayor inversión de su vida. Para muchas parejas o solteros, afrontar la compra de un piso es misión imposible, ya que no disponen de las solicitadas y cuantiosas entradas (por lo general, un 20% del valor del piso). La solución pasa por encontrar una entidad que financie la casa en su totalidad. Este tipo de préstamo permite asumir la adquisición de una vivienda, aunque a costa de soportar condiciones más duras que en los préstamos tradicionales: requisitos de vinculación, avales y contratación de numerosos seguros. Los tipos parten de Euribor más 0,50%.

Lo primero que conviene conocer es qué cuantía total financia el préstamo y, en el caso de que ascienda al 100%, confirmar con exactitud a qué se refiere. Hay que tener en cuenta que el banco o caja de ahorros toma como referencia la totalidad del importe del valor de tasación, no la cantidad que abona el comprador. Las propias entidades solicitan la tasación sobre el piso, que en general encargan a sociedades de valoración independientes, pero con las que tienen firmados convenios de colaboración. Estos tasadores fijan el coste del piso que se desea financiar, en función de criterios técnicos y de mercado.

Puede ocurrir que el valor de tasación no coincida con el del precio de venta del inmueble, bien porque sea inferior o superior. En etapas de bonanza económica y de “boom” inmobiliario, era habitual que las tasaciones superaran los precios de venta solicitados por los vendedores. Sin embargo, ante el desplome de los precios, es común encontrar situaciones contrarias: en su mayoría, las tasaciones no son tan elevadas como el precio solicitado por los propietarios. El cliente debe saber que su entidad le financiará la cantidad expresada en el informe de tasación y no la cuantía que exija el vendedor. Para que la operación llegue a término, será necesario negociar con el propietario la bajada hasta adecuar ambos importes. Mostrarle el informe de tasación puede ser de utilidad para conseguir el descuento necesario.

Requisitos exigidos

Una vez solucionado el problema del valor real de venta y de tasación, conviene saber que, en general, las hipotecas que financian hasta el 100% del inmueble tienen una serie de condiciones:

  • Se dirigen a jóvenes con edades máximas de hasta 35 años. Esto implica que el plazo de amortización puede ser elevado: hasta 35 ó 40 años.
  • Antes de conceder esta hipoteca, los bancos y cajas de ahorros realizan un estudio exhaustivo sobre la solvencia de los titulares. Exigen dos o tres últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la Renta y extractos de los movimientos más recientes en cuentas corrientes. También calculan que los solicitantes del préstamo no vayan a dedicar más de un 35%-40% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota.
  • Para poder financiar el 100% del valor del inmueble, casi la totalidad de los bancos solicitan la domiciliación de la nómina y los recibos. De esta forma, intentan asegurar la vinculación del cliente con la entidad.
  • Exigen un seguro de vida, que se encargaría de asumir la deuda pendiente en caso de fallecimiento del titular. Este seguro oscila entre 600 y 1.000 euros anuales para una persona de 35 a 40 años.
  • Cada vez más, las entidades piden un seguro de protección de pagos, que abonaría las cuotas del préstamo en caso de que sus titulares quedaran en paro. Este seguro supone entre un 1,5% y un 2% del importe solicitado. Si se pide financiación por valor de 200.000 euros, el seguro de protección de pagos puede costar en torno a 3.000 euros.
  • También obligan a suscribir un seguro de hogar, cuya cuantía oscilará en función de las condiciones de la vivienda (metros cuadrados, ubicación, etc) y del contenido que se desee asegurar. Según un estudio de Línea Directa, los inmuebles en España se aseguran por precios medios de 450 euros anuales.
  • El requisito ineludible que debe cumplir el comprador de una vivienda que quiere financiar el 100% del inmueble es presentar un aval. Debe contar con una persona, un bien (mueble o inmueble) o una acreditación que certifique la solvencia de la operación y, por lo tanto, garantías de pago en el caso de que el titular no pueda hacerlo. El aval o avalista debe formar parte del contrato de préstamo y, a efectos prácticos, se convierte en cotitular y corresponsable en caso de impago. Es decir, si el titular principal no puede abonar las cuotas, éstas se le exigirán al avalista. Lo habitual es recurrir a familiares cercanos, como padres o abuelos. Con sus ingresos y propiedades inmobiliarias, las posibilidades de éxito de la operación cuando se cuenta con esta figura son altas. En el caso de las hipotecas al 100%, si se carece de avalista, no es fácil conseguir la aprobación del préstamo.

Si bien la situación económica está más que difícil, y las entidades han cerrado el grifo de la financiación, todavía existen bancos y cajas de ahorro que financian hipotecas al 100%.

En términos generales, estas propuestas se encuentran restringidas a las ofertas de inmuebles de propiedad de las entidades que otorgan la financiación.  En los últimos tiempos no sólo vimos como el Euribor retomó la senda alcisita sino también el incremento de la tensión en el mercado interbancario provocó ciertos  aumentos en el diferencial.  La que parece ir ganando la batalla es la lucha en contra de la implementación de suelo hipotecario.

El mercado hipotecario registrará un leve ascenso en el año 2011

creditoEl mercado de la vivienda se estabiliza, lo que ayuda a que poco a poco se vaya produciendo una recuperación paulatina y constante del sector inmobiliario y constructor, pero de forma lenta, que podrá observarse en el 2011.

 El stock de viviendas se va absorbiendo, mientras que la nueva producción se ha reducido en, aproximadamente, un 90% respecto a los niveles máximos del 2006, y se ha estabilizado en el entorno de iniciar unas 100.000 unidades al año.

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El Popular aplica rebajas de hasta el 45% sobre el precio de sus pisos

credito-hipotecarioEl Banco Popular aligera su cartera inmobiliaria. La entidad ha vendido pisos con rebajas de hasta el 45%. Y la operación ha sido rentable, ya que ingresó un total de 295 millones de euros con unas plusvalías de 17 millones, es decir, “ganamos dinero”, subrayó el presidente, Ángel Ron, en la presentación de los resultados de la entidad.

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Hipotecas que se encarecieron en 2011

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Debido a  la crisis, los bancos españoles están cada vez más interesados en ingresar capital y menos en ofrecer préstamos e hipotecas, y es por eso que desde final del 2010 no han parado de subir los intereses y endurecer los requisitos de contratación de hipotecas.

Así os dejamos algunos  cambios en hipotecas :

  • Hipotecasa DB deDeutsche Bank sube su interés fijo inicial de 2,25% a 2,45% y el interés variable de Euribor + 0,65% a Euribor + 0,90%
  • Hipoteca Premier 35 de Barclays sube su interés inicial fijo de 2,50% a 2,75% y su interés variable de Euribor + 0,49% a Euribor + 0,69%
  • Hipoteca fija de Banc Sabadell sube su interés de 6,60% a 6,70% para sus hipotecas a 25 y 30 años
  • Hipoteca Edicta de Caja Segovia (Hipofinca) sube su interés de Euribor + 0,15% a Euribor + 1% y añade: un interés mínimo o suelo del 2% y una comisión de estudio del 0,3%
  • Hipoteca Fácil BBVA (Hipofinca) sube su interés fijo inicial de 2,25% a 2,50%
  • Hipoteca Incavesa de CajaCanarias (Hipofinca) sube su interés variable de Euribor + 0,35% a Euribor + 0,75%
  • Hipoteca Bankinter (Hipofinca) sube su interés variable de Euribor + 0,20% a Euribor + 0,45%

Cabe destacar la subida de las hipofincas o hipotecas que financian la compra de pisos de los bancos, que siguen subiendo a pesar de que las entidades tienen una verdadera necesidad por deshacerse de ellos. Aunque la subida más importante es sin duda la de la hipofinca de Caja Segovia, que hasta ahora ostentaba el diferencial más barato y ha encarecido notablemente varias de sus condiciones.

Si quieres conocer cuáles son las hipotecas que mantienen las mejores condiciones en el mercado este mes, puedes consultar nuestro proximo  ranking de hipotecas más baratas.



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Bancos y cajas encarecen los descubiertos y los estudios para las hipotecas

Bancos y cajas de ahorros elevaron en noviembre las comisiones que cobran a los usuarios tanto por los descubiertos en las cuentas como por el estudio y cancelación anticipada de créditos hipotecarios, según datos del Banco de España.

Las entidades financieras han optado por subir las comisiones ante la cercanía del cierre del ejercicio, después de que las cifras de los nueve primeros meses del año arrojaran un descenso del beneficio neto respecto al mismo periodo del año anterior.

La banca encara de esta manera un 2011 que se presenta difícil, con un entorno macroeconómico complicado y la reducción del negocio bancario.

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